Продажа доли несовершеннолетнего ребенка в квартире

Описание маршрута:

Для начала определимся с видами собственности.

Индивидуальная собственность

• Недвижимость приобретена в результате сделки в период отсутствия официально зарегистрированного брака (важно помнить про момент регистрации права собственности)
• Имущество, полученное одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам(это наследство, дарение, приватизация), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности
• В браке заключен брачный договор

Общая долевая собственность

• Имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. Доли могут быть равными или неравными.
• Основание возникновения (при разделе совместного имущества, наследование, приватизация в долях, купля-продажа, участие в долевом строительстве, материнский капитал)
• Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников
• Распоряжение с учетом правила преимущественного право покупки (официальное уведомление, 1 месяц на рассмотрения, отказ раньше срока нотариально должен быть нотариально заверен)
• Расходы на содержание, налоги, право налогового вычета в рамках своей доли

Общая совместная собственность

• Недвижимость считается совместной собственностью, если невозможно определить доли или если сами сособственники решили владеть имуществом совместно.

• Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом  (брак, КФХ)
• Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей совместной собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников
• Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
• При совместной собственности, чтобы продать свою часть, нужно сначала определить долю, потом выделить ее и только затем продавать. 
• Расходы по договоренности (налоги, ЖКХ, право налогового вычета)

 

ВАЖНО! Если не выделены доли по материнскому капиталу –

Средства материнского капитала по закону можно потратить на улучшение жилищных условий семьи. При этом, если недвижимость приобретена с их помощью, то выделение долей в квартире родителям и несовершеннолетним детям является обязательным. Для этого оформляют Соглашение об определении долей.

На выделение долей дается шесть месяцев после погашения ипотеки и снятия обременения. Этот срок указывается в обязательстве от продавца недвижимости, которое должно быть заверено у нотариуса при погашении ипотеки средствами маткапитала. Документ будет нужен для выделения долей. Оригинал хранится у заемщика, а копия — в пенсионном фонде.

Нужно правильно рассчитать доли, чтобы не возникло проблем. Размер долей не определен законом, но нотариусы и суды рекомендуют выделять доли в размере не менее вложенного материнского капитала.

Приведем пример. Если средствами материнского капитала вы покрыли 12% стоимости квартиры, а остальные средства общие с супругом и в разделе не участвуют, то нужно выделить доли в размере 12% от площади недвижимости. Для семьи из 3 человек получится: 12% / 3 = 4% — по 4% на каждого.

В Соглашении о выделении долей полученное число будет записано в долях. Допустим, площадь квартиры 50 квадратных метров. Тогда 1 квадратный метр — это 1/50 или 2% от площади жилья. Если вам нужно выделить всем по 4%, то получится:

Доля ребенка — 2/50

Доля каждого родителя — по 2/50

В совместной собственности родителей остается — 44/50

В настоящее время нет четких требований по метражу в Челябинской области в отличие от других регионов.

Самый легкий вариант — оформить Соглашение о выделении долей в письменной форме. Можно скачать шаблон в интернете, заполнить его и отдать на регистрацию вместе с остальными документами. Но лучше обратится к специалисту в вопросах недвижимости

Но если доли выделяются не только детям, но и супругу, соглашение должен составить нотариус. С 2020 года письменное нотариальное обязательство об оформлении жилого помещения в общую собственность семьи было отменено, поэтому все члены семьи автоматически имеют право на недвижимость.

Что будет, если не выделить доли?

Если родители не выделят долю ребенку, они нарушат свое нотариальное обязательство. Это чревато неприятными последствиями, если прокуратура проведет проверку и выявит нарушения. Родителей обяжут выделить причитающиеся доли детям по суду или вернуть маткапитал обратно в Пенсионный фонд. А в отдельных случаях может дойти до привлечения родителей к ответственности по статье «мошенничество» (159 УК РФ).

Также возникнут проблемы с продажей такой квартиры — сделка может быть признана недействительной. Или супруг может подать иск и взыскать доли себе и детям по суду.

 

Налоги при продаже:  

Налог с продажи недвижимости

• При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
• По общему правилу, срок владения недвижимостью отсчитывается с момента государственной регистрации недвижимости в ЕГРН. 

Какое жилье считается единственным

• Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
• Если жилье находится в совместной собственности супругов, то при определении единственного жилья не учитывается недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из супругов.

В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?

• С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
• Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
• Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
• Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
• Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
• При соблюдении всех условий семьям с 2 и более детьми не нужно соблюдать минимальный срок владения недвижимостью. 

Ход маршрута: 

1 Этап.  Определить, кто будет подписывать договор.

• Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28ГК РФ):
• лица в возрасте до 14 лет  (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).
• лица, в возрасте от 14 лет до 18- могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ). Данные лица будут самостоятельно подписывать договор у нотариуса, который должен проверить их дееспособность и волеизъявление. Если Вы сомневаетесь в такой возможности,  сначала необходимо начать процедуру ограничения или лишения дееспособности.

 

2 Этап. Определяемся с видами сделок 

На этом этапе требуется определиться, кому и как вы будете продавать имущество, где и какое имущество будете покупать, в каких долях вы планируете выделение ребенку взамен проданного имущества. Все эти сведения потребуются на этапе 3.

3 Этап. Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства

• Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Росреестр не зарегистрирует переход права сосбвенности без разрешения органа опеки и попечительства
• В большинстве случаев в органы опеки предоставляется предварительный договор приобретения жилья, чтобы была одобрена сделка по продаже доли ребенка
• Опека может проверить исполнение условий, которые были указаны в выданном разрешении на сделку. Если в результате продажи квартиры эти условия будут нарушены или не выполнены, то Опека имеет право подать иск в суд на признание сделки недействительной. Для покупателя такой квартиры это серьезный риск.
• общий принцип, которому следуют инспекторы Опеки при выдаче разрешений – это требование, чтобы в результате продажи квартирыимущественные права и условия жизни ребенка улучшались (или, как минимум, не ухудшались).
• «Улучшение условий» для несовершеннолетнего ребенка, обычно, сводится к двум факторам:
• ребенок должен получить долю в праве собственности на другую квартиру (В законе есть установка, которая касается только стоимости доли – стоимость имущества ребенка не должна уменьшиться(п.1, ст.21, ФЗ-48). Насчет площади там ничего не сказано).

Оценивается кадастровая стоимость квартиры (с 1 января 2022 года все кадастровые стоимости изменились, их можно посмотреть на сайте Росреестра.

2. Получить сведения о кадастровой стоимости по состоянию на определенную дату можно бесплатно в форме выписки о кадастровой стоимости объекта недвижимости в личном кабинете, пройдя авторизацию через «Госуслуги» на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (https://rosreestr.gov.ru/) в разделе «Мои услуги и сервисы» -> «Предоставление сведений ЕГРН» выбрав вид выписки «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости».
3. Получить сведения об актуальной кадастровой стоимости можно на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (https://rosreestr.gov.ru/) в разделе «Сервисы» -> «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

• ребенку переводятся деньги за его проданную долю на специально открытый для него счет в банке.

С сентября 2022 года доля должна быть не менее 6 кв.м. согласно п. 1.1 ст. 30 ЖК РФ

Дополнительные аргументы

• Попытаться настоять на том, что увеличение площади доли ребенка (в результате переезда) гораздо важнее для его проживания, чем рыночная стоимость этой доли (которая с годами может меняться).
• Попытаться убедить инспектора в том, что помимо площади и стоимости доли, для ребенка еще имеет значение фактор здоровья (например, у ребенка аллергия или астма, и родители переезжают из центра за город, где воздух чище).
• Попытаться внушить инспектору, что ребенку необходим этот переезд в целях продолжения учебы (нашли школу получше), смены социального окружения (конфликты с местными), воссоединения с семьей (будут жить вместе с бабушкой и дедушкой), смены климата, улучшения фактических условий жизни ребенка, и т.п. – у кого на что еще хватит фантазии.
• При разводе родителей (улучшение психологической ситуации)
• Оформить дарение другой площади (если покупка нового не планируется)
• Перечисление на отдельный банковский счет ребенканекоторой суммы, которая компенсирует ему потерю стоимости его доли в квартире при продаже.

Особенности покупки нового жилья в ипотеку

• Стоит заметить, что если новая квартира покупается в ипотеку, то банки, обычно, не желают видеть детей в числе собственников, так как это лишает заложенную недвижимость ликвидности. Поэтому при ипотеке квартира оформляется только на заемщика (на родителя), доли детям не выделяются, и соответственно, разрешение на сделку от Органов опеки здесь получить маловероятно.
• Но даже если банк согласится включить в число собственников несовершеннолетнего ребенка, то его доля вместе со всей квартирой окажется в залоге, а это расценивается уже как ухудшение его имущественных прав. Ведь родители могут не потянуть кредит, и тогда банк заберет квартиру и ребенок останется без жилья.
• Тем не менее, Опека может уступить и разрешить сделку с ипотекой, если посчитает риск невыплаты кредита минимальным. Когда такое может быть? Например, если все деньги от продажи старой квартиры пойдут на первоначальный взнос для новой, если площадь новой превышает старую, если сумма кредита невелика, а доходы родителей достаточны и стабильны (может потребоваться подтверждение по форме 2-НДФЛ).

Особенности покупки через ДДУ

• То же касается и разрешения опеки на покупку новостройки– в строящемся доме. Ребенок лишается собственности в старой квартире, а в новой собственность получить пока не может (только право требования на будущую жилплощадь). Это тоже расценивается, как ущемление его прав.
• Хотя и здесь бывают исключения. Опека может дать разрешение на сделку, например, если новостройка покупается у крупного надежного Застройщика, если дом уже почти достроен, и если квартира покупается по Договору долевого участия (ДДУ).

Особенности продажи жилья при выезде за границу

Если семья с несовершеннолетним ребенком переезжает за границу на ПМЖ и для этого продает квартиру, то Опека, обычно, дает разрешение на сделку даже без обязательства покупки нового жилья  при предоставлении подтверждения выезда из страны (например, вид на жительство).

Осторожно со сделками с резидентами и нерезидентами (180 дней за границей – уже не резидент, только безналичная форма расчетов).

4 Этап. Сделка

Выходим на сделку в установленные сроки — срок получения разрешения и срок действия решения органов опеки.

• Речь идет как о сроке получения разрешения Опеки на сделку, так и о сроке действия самого разрешения. 
• После подачи в Опеку всех запрошенных ею документов, по закону она должна выдать разрешение на продажу квартиры (или мотивированный отказ) в письменной форме в срок до 15 дней(п.3, ст.21, ФЗ-48).
• А срок действия разрешения, выданного Органом опеки на продажу квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, будет зависеть от указанных в нем условий сделки. Инспектор имеет право установить ограниченный срок, в течение которого сделка должна быть совершена (например, 3 месяца). По окончании этого срока придется получать новое разрешение.
• Если же срок не указан, то разрешение действует бессрочно – до выполнения заданных в нем условий.
• Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

5 Этап. Оформление сделки у нотариуса и в Росреестре

Общее правило – через нотариуса все что с долями несовершеннолетнего (госпошлина за сделки с долями составляет 0,5% от суммы договора — минимум 300 и максимум 20 000 Р. Эту сумму платит не каждый собственник доли, ее платят за один договор.)

Доли в квартире можно дарить и продавать без нотариуса. Вот условия:

1. Все собственники продают свои доли одновременно.
2. Они совершеннолетние.
3. Сделку оформляют по одному договору.

Обязательно регистрация в Росреестре: государственная пошлина за регистрацию права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи, дарения или мены составляет для физических лиц— 2 тыс. руб.

Дополнительное преимущество нотариального удостоверения сделок с недвижимостью — сокращенные сроки государственной регистрации. Нотариус сам подает документы в Росреестр.

 

Срок: Если документы подаются в электронном виде, срок регистрации сокращается до 1 дня, если в бумажном — до 3 дней. Когда участники сделки самостоятельно обращаются за регистрацией в Росреестр или МФЦ, срок регистрации составляет 7—9 дней соответственно.